Vivir en la Costa: Pinamar y Mar del Plata lideran el mercado de la mano de nuevos residentes permanentes, de la consolidación urbana que acompaña, de servicios y del turismo de fin de semana que va en aumento.
Arrancó el año y las vacaciones tienen como gran protagonista los destinos de la costa atlántica. Quienes ya disfrutan de las olas, las playas y los encuentros de verano suelen soñar con vivir en ese entorno todo el año. Pero para algunas personas no es un mero deseo y son numerosas las personas que ya convirtieron en realidad esa ilusión, sobre todo después de la pandemia.
El éxodo urbano que se registró a partir de la crisis sanitaria impulsó no solo el interés por lotes y condominios en las afueras de las ciudades sino también en los principales destinos costeros bonaerense. Y esa tendencia, aunque ralentizada, continúa.
La revalorización de la vida en contacto con la naturaleza, del tiempo personal y las ventajas del trabajo a distancia posibilitó que muchas familias jóvenes y adultos mayores optaran por un cambio de vida. Y, cuando esa elección incluyó el mar, dos ciudades de la costa bonaerense fueron -y continúan siendo- las más elegidas: Pinamar y Mar del Plata.
A partir de este fenómeno, la demanda de viviendas y de espacios comerciales para atender el nuevo público, creció y así también, el mercado del real estate. Además, las escapadas turísticas pasaron a hacerse no solo durante los fines de semana largos sino que hay movimiento durante todo el año, lo que suma interés para los inversores inmobiliarios.
Florencia Miconi, CEO de la constructora y desarrolladora Imasa, con varios proyectos en la zona, lo convalida: “Mar del Plata pospandemia ha crecido mucho y tuvo una gran explosión: vino mucha gente a radicarse (más de 40.000 personas) y hay turismo de fin de semana durante todo el año”.
Según agrega la empresaria, que también es vicepresidenta de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios y la presidenta de la Cámara de Constructores de Mar del Plata, “el nivel de actividad aumentó mucho: en el caso de Mar del Plata, el 10 por ciento del Producto Bruto Geográfico corresponde a la construcción; y de esto, el 95 por ciento o más es de obras privadas”.
Además, explica, hay una fuerte presencia industrial: “Es como una Barcelona argentina, no es solo una ciudad turística sino que es una ciudad con turismo, pero que aparte posee un gran polo industrial, tecnológico, agrícola y la presencia de la pesca. Tenemos un Producto Bruto muy versátil y variado”. A su vez, la gente elige este destino por la cercanía a Buenos Aires y porque cuenta con los servicios de una gran urbe (sanitario, educativo y de entretenimiento), pero en contacto con la naturaleza.
Esta compañía familiar de origen marplatense, va por un nuevo desafío que impulsa junto al Municipio de General Pueyrredón: el Distrito de Arte y Diseño (DAD) un nuevo desarrollo que, según sostiene Miconi, será “el más ambicioso en la historia de la ciudad, desde la época de La Rambla”.
Se trata de un complejo de 125.000 m2 distribuidos en seis edificios (dos de 30 pisos, otro par de 20 plantas y otros dos de 12 pisos, con basamento comercial) y áreas comunes sobre un predio de 15.000 m2. Si bien aún “está en etapa de aprobaciones”, esperan poder iniciar obras a mediados de 2023.
Con una inversión de u$s 100 millones, el DAD incluirá viviendas de dos a cinco ambientes, oficinas, hoteles y un paseo comercial. Se ubicará sobre dos manzanas de la avenida Juan B. Justo, junto al Mar del Plata Golf Club y a pocos metros del Yacht Golf y el Club Náutico.
Cada una de estas construcciones estará conectada por una plaza común y un gran parque de 6500 m2. El complejo, que contará con vistas al puerto, al mar y a Playa Grande, incluirá amenities como piscina, salas de coworking, gimnasio, sauna, varios SUM, espacios para hacer yoga y mindfulness.
En tanto, como el nombre de este distrito lo indica, el arte será protagonista. Habrá obras de artistas locales en las plantas bajas de los edificios y esculturas en los bulevares de la vía pública.
El precio de comercialización del metro cuadrado de las unidades de pozo se estima que estará entre u$s 1800 y u$s 2500, 50 por ciento menos que en zonas consolidadas como Playa Grande.
Por otra parte, Imasa está por finalizar la construcción de la tercera y última torre de Maral Explanada, el único proyecto residencial del célebre arquitecto César Pelli en la Argentina. Son 45.000 m2 en total y contará con certificación Edge.
“Hay muchas oportunidades de inversión, Mar del Plata está creciendo en su conjunto. Están las zonas históricas (como Playa Grande o Varese) que son las dos fuertes, crecen Las Toscas y El Torreón, la zona de Güemes explotó y hay un boom que se extendió a la zona llamada El Chauvín, que es una especie de Palermo Soho porque tiene muchos bares y teatros. Hay nuevas zonas -como la del DAD- a la que le vemos un gran futuro, además de los barrios del sur”, concluye Miconi.
UNA CIUDAD QUE CRECE HACIA EL NORTE
Si bien Pinamar lleva varias décadas de crecimiento, cuando la pandemia y el aislamiento impulsaron a la gente a mudarse de las grandes urbes, esta fue “una de las ciudades más elegidas y ya es una opción en crecimiento permanente. Los compradores actuales son tanto inversores para productos de renta (que como cada año son menos estacionales, rinden más y mejor) y usuarios finales (que no solamente vienen en verano sino que lo hacen durante todo el año, y cada vez más)”, describe Roberto Castelbajac, gerente de Marcel Gestión Inmobiliaria.
Además, agrega, para mucha gente joven este destino se transformó en una segunda residencia debido a la calidad de las viviendas como de los comercios y servicios que se brindan. También, por la cercanía con Buenos Aires, sobre todo a partir de que se terminó la duplicación de la traza de la ruta que permite un acceso rápido y seguro.
Sobre el perfil de interesados, Castelbajac señala que “hay varias empresas de la construcción de diferentes zonas de la provincia y de CABA que invierten porque tienen en cuenta el movimiento fluido de operaciones de compraventa que existe, en comparación con otros lugares de la Argentina”.
Según detalla, el promedio de ventas que se cierran por mes durante el último año, está entre cinco y ocho operaciones. En cuanto a los precios, “se mantienen, aunque se amplió el margen de negociación”.
Sin embargo, en las zonas en las existe más demanda que oferta (como en La Herradura, donde ya no hay terrenos para construir), “el valor del metro cuadrado aumentó mucho en los pocos lotes y casas disponibles; y, como esa demanda necesita ser atendida, Pinamar Norte creció en proyectos multifamiliares y en construcción de casas”, explica Castelbajac.
Además, el interés turístico y la ocupación en esta ciudad vienen creciendo durante los últimos años, y no solo durante la época estival. Ello hace que este mercado sea también muy atractivo para el negocio de renta. “A su vez, son muy buscados los emprendimientos sobre la avenida Bunge o cercanos al mar”, añade. Precisamente, sobre esa arteria, esta inmobiliaria comercializa Luxury Parc, que comprende 29 residencias en altura, de dos a cuatro ambientes (de 57 a 122 m2), con variedad de amenities y vistas exclusivas a los bosques. Los precios de las unidades parten desde u$s 193.000 y hay 13 vendidas. La posesión está prevista para abril de 2024.
En tanto, Jorge Kacef, gerente de Pinamar SA, la mayor desarrolladora inmobiliaria de la zona, comenta: “Desde hace unos años Pinamar vive una nueva etapa de desarrollo sin precedentes ya que cada vez más gente elige vivir cerca de la naturaleza, en contacto con el mar, con otros aires y con una infraestructura que le permita acceder a los mismos servicios de la ciudad”.
Bosques, el barrio que esta firma presentó el verano pasado, “se vende muy bien”. Es un barrio ubicado en el corazón de Pinamar Norte, que ofrece actividades deportivas, esparcimiento y servicios. Inmerso en más de 200 hectáreas de pinos de más de 50 años de antigüedad.
En este desarrollo se ofrecen lotes de preventa de su segunda etapa, que comprende alrededor 130 terrenos que ya fueron lanzados al mercado. De ellos, el 80 por ciento ya está vendido. Los valores parten desde u$s 75.000. A futuro se sumarán más lotes y se pasará a la tercera etapa, si bien Kacef advierte que “seguirá dependiendo de la respuesta de la gente, que desde el año pasado viene acompañando muy bien”.
El masterplan de Bosques lleva la firma del reconocido estudio Bodas Miani Anger (BMA) & Asociados. El planteo urbanístico propone lotes que parten de 1000 m2 e incluye un club town, amenities de primer nivel, infraestructura subterránea, servicios de playa, acuerdo especial con el golf y un futuro sector destinado especialmente a proyectos de dormis, townhouses y departamentos.
“Luego del aislamiento la tendencia de gente que se mudó a Pinamar se sostuvo y así continua. Nadie duda de que la ciudad vive uno de los períodos de mayor crecimiento. La mejor prueba de ello es la consolidación de valores de las propiedades en general, sobre todo en los proyectos premium que tienen valores muy cercanos a los mejores barrios cerrados del Gran Buenos Aires. También se posicionaron muy bien los precios de lotes cercanos al mar. Por otro lado, aumentó la venta de departamentos en condominios y de lotes para construir proyectos que van de 12 hasta más de 200 unidades”, informa Kacef.
Para Javier Elso, titular de Balmoral Propiedades, inmobiliaria que opera en la zona, el real estate vivió un crecimiento “casi sin precedentes en la Costa argentina, pero no fue en todas las localidades por igual. Pinamar es una de las más elegidas.
De acuerdo a las afirmaciones de Elso, la demanda está sostenida por el segmento ABC1 que tanto en casas particulares como en desarrollos busca “que haya un desarrollo ajustado en términos arquitectónicos”.
Sobre el presente y futuro de este mercado, el titular de Balmoral destaca esta situación “se sostiene” y espera que “así se mantenga”, aunque admite que “obviamente no sería con la intensidad que se dio durante 2020 y 2021, pero sí con la regularidad que la demanda viene teniendo. Esta es una tendencia que se consolidó como movimiento permanente”.
En relación a las compras en pozo de inmuebles multifamiliares, Elso considera que “brindan una apreciación importante debido a que es un mercado donde la oferta y la demanda convalidaron precios de venta muy buenos. Esto hace que se sostengan e incluso crezcan, generando buena perspectiva para inversores y para que cada vez haya mejores desarrollos. En el caso de los lotes también se aprecia un incremento de valor que garantiza buenas inversiones y, debido a que el costo de construcción aún es bueno medido en dólares, se perciben buenas oportunidades para vender luego de concluida la construcción”.
Ubicado frente a la playa y en un entorno boscoso, específicamente en la zona conocida como La Frontera, Balmoral comercializa BTwins Norte, un proyecto de seis casas y 65 departamentos de dos a cuatro ambientes (de 52 a 150 m2) con balcones y amenities de lujo, en un predio de 10.000 m2. Los valores de venta de las unidades están entre u$s 170.000 y u$s 467.000.
PROPUESTAS DIFERENCIADAS
No solo el mercado de compraventa se mantiene activo en los balnearios bonaerenses, también el de alquiler, tanto permanente como temporal. “Muchos propietarios con actividades laborales que se lo permiten, viven en CABA y en La Costa. Con la pandemia aumentó el número de propietarios que residen de forma permanente. Pasamos de 80 a más de 200“, detalla Santiago Valledor, gerente de Proyectos en Eidico, desarrolladora -junto a JPU – de la urbanización VIP Costa Esmeralda, ubicada en el Km 380 de la ruta provincial 11.
“Las temporadas vienen muy activas año tras año y, con el volumen de casas construidas y ofreciéndose para alquiler, respondemos a la demanda. Pero, a diferencia de años anteriores, esta temporada la demanda empezó de manera espontánea después de las vacaciones de invierno. La gente quiere cerrar su alquiler con tiempo, si bien los niveles de consulta fueron oscilantes”, agrega.
En cuanto al lanzamiento de barrios dentro de este emprendimiento, a fines de 2021 se anunció la cuarta etapa de Marítimo, que incluyó 70 lotes cercanos al mar. Con este, se completaron los 16 barrios incluidos en el masterplan de Costa Esmeralda. Hoy solo quedan disponibles unidades de reventa desde u$s 38.000 (lotes de 1000 m2) hasta u$s 380.000 (1500 m2 aproximadamente en primera línea de mar).
En la actualidad, Costa Esmeralda ya cuenta con más de 2000 viviendas unifamiliares, hay 700 en marcha y 140 departamentos con vista al golf. El emprendimiento se extiende a lo largo de 3200 metros de costa, con 1000 hectáreas de bosques, médanos y plantaciones de pinos.
Entre los sectores que comprende, se destacan el deportivo (con club house, 12 canchas de tenis, canchas de paddle, de fútbol y frontón, espacio de juegos para chicos, gimnasio y un SUM), sector Ecuestre (zona hípica con dos canchas de polo y caballerizas); cancha de golf de 27 hoyos y zonas de práctica. También cuenta con un paseo comercial.
En tanto, Martín Galli, socio fundador de El Salvaje, barrio privado de chacras marítimas desarrollado por BPK en Villa Gesell, coincide con lo expresado: “La costa argentina día a día capta mayor atracción por parte de turistas e inversores. En particular, esta localidad no es ajena a ello, ya que refleja una importante expansión del sector. Nuestras proyecciones para 2023 son muy positivas, continuando la alta demanda de propiedades vivida durante el último año”.
La primera etapa de esta urbanización, ubicada en el km 427 de la ruta 11 (a cuatro kilómetros de Mar de las Pampas), está por concluir. Esta abarca 279 lotes (de 2500 m2 de superficie mínima), de los que 240 ya fueron vendidos y hay 50 casas construidas. El precio de venta por metro cuadrado ronda entre u$s 14 y u$s 24 y el monto de inversión de la desarrolladora es de u$s 21 millones (adicional al monto que desembolsen los compradores particulares). Aún quedan otras dos etapas por lanzar.
Según promueven, su proyecto es el “primer desarrollo ambientalmente sustentable de la costa atlántica, es el único que cuenta con Declaratoria de Impacto Ambiental otorgada por la Oficina Provincial de Desarrollo Sostenible (OPDS) de la provincia de Buenos Aires y el único en su categoría que puede ser enmarcado como inmueble triple A”. Sus pilares de sustentabilidad ambiental son tres: la baja densidad poblacional (solo vivirán 800 familias en casi 400 hectáreas), el mantenimiento de las geoformas de la superficie y su localización (por fuera de la cadena de médanos vivos).
Los espacios recreativos en El Salvaje estarán conformados por una sede náutica, un club house, una piscina y un solarium, una laguna y playa de arena. También se dispondrá una sede deportiva con canchas de tenis y fútbol, además de sendas aeróbicas, un circuito de trekking, y un área hotelera más un área comercial.
De cara al futuro, Galli concluye: “La costa presenta diversas posibilidades de negocios en el sector, más allá de las fluctuaciones de la economía y de la necesidad de generar reglas claras, estabilidad y crédito inmobiliario. Hubo un pronunciado crecimiento en la zona: nuevos emprendimientos y loteos, casas, torres, los balnearios fueron rediseñados y es importante la doble vía (RP 11) que brinda mayor rapidez y seguridad, así como la infraestructura propia de la zona, con más servicios y conectividad”.
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